Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant permettant d’acquérir un bien immobilier à moindre coût tout en garantissant son maintien dans le parc social. Mais comment se passe la revente d’un bien acquis en BRS en cas de faillite du propriétaire ? Cet article vous éclaire sur les modalités et l’encadrement juridique de cette situation.
Le bail réel solidaire : rappel des principes
Avant de s’intéresser à la revente en cas de faillite, il convient de rappeler brièvement les principes du bail réel solidaire, qui a été instauré par la loi ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014. Le BRS est un outil juridique permettant d’acquérir un logement ou un local à usage professionnel, tout en dissociant le foncier du bâti. Autrement dit, lorsque vous achetez un bien immobilier en BRS, vous ne devenez propriétaire que des murs et non du terrain sur lequel il est construit. Celui-ci reste la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS), généralement une collectivité territoriale ou un organisme HLM.
L’avantage principal du BRS est qu’il permet d’abaisser le coût d’acquisition du bien, puisque vous ne payez pas le terrain. En contrepartie, vous signez un bail de longue durée (18 à 99 ans) avec l’OFS, moyennant une redevance modique. Le BRS est réservé aux ménages modestes et répond à des objectifs sociaux et environnementaux, notamment en matière de mixité sociale et de lutte contre la spéculation immobilière.
La revente d’un bien acquis en BRS : quelles conditions ?
La revente d’un bien immobilier acquis en BRS est encadrée par la loi et le contrat signé avec l’OFS. En effet, le propriétaire doit respecter plusieurs conditions pour pouvoir revendre son bien :
- Il doit être propriétaire depuis au moins 5 ans (sauf cas particuliers comme une mutation professionnelle, un divorce ou l’invalidité).
- Il doit informer l’OFS de son intention de vendre.
- Le prix de vente est plafonné : il ne peut dépasser la valeur du bien acquise initialement, majorée de la moitié des travaux réalisés et indexée sur l’évolution des prix de l’immobilier.
Ces conditions visent à éviter la spéculation immobilière et à maintenir les logements acquis en BRS dans le parc social.
La faillite du propriétaire : quel impact sur la revente en BRS ?
Dans le cas où un propriétaire fait faillite, c’est-à-dire qu’il se trouve dans l’impossibilité de faire face à ses dettes, la revente de son bien immobilier en BRS peut être envisagée pour apurer sa situation financière. Toutefois, les conditions de revente évoquées précédemment s’appliquent également en cas de faillite :
- Le propriétaire doit toujours informer l’OFS de son intention de vendre.
- Le prix de vente est toujours plafonné, même si cela ne permet pas de couvrir l’intégralité des dettes du propriétaire.
En outre, si la faillite du propriétaire résulte d’une procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire), la revente du bien immobilier en BRS peut être soumise à l’autorisation du juge-commissaire. Celui-ci doit vérifier que la cession respecte les conditions légales et contractuelles afin de protéger les droits des créanciers, mais aussi ceux de l’OFS et des futurs acquéreurs.
Quel rôle pour l’OFS en cas de faillite du propriétaire ?
L’organisme foncier solidaire a un rôle important à jouer en cas de faillite du propriétaire d’un bien acquis en BRS. En effet, il dispose d’un droit de préemption, qui lui permet d’acquérir le bien avant tout autre acheteur éventuel. L’OFS peut ainsi choisir de racheter le bien pour le maintenir dans son parc social ou désigner un nouvel acquéreur répondant aux critères d’éligibilité au BRS.
En outre, l’OFS peut accompagner le propriétaire en difficulté dans ses démarches de revente, en l’orientant vers les dispositifs d’aide à la vente (comme les garanties de rachat ou de relogement) ou en facilitant la mise en relation avec des acquéreurs potentiels. L’OFS a donc un rôle essentiel pour assurer la pérennité du dispositif BRS et préserver ses objectifs sociaux et environnementaux.
En résumé, la faillite du propriétaire d’un bien acquis en bail réel solidaire ne remet pas en cause les conditions strictes de revente prévues par la loi et le contrat avec l’organisme foncier solidaire. Si cette situation peut compliquer l’apurement des dettes du propriétaire, elle souligne également l’importance du rôle de l’OFS pour assurer la continuité du dispositif et maintenir les logements dans le parc social.